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私は分割融資を選択することにより85万円節約しました。実例を元に、メリットデメリットをご説明します。
つなぎ融資とは
住宅ローンは原則として、建物完成時に金融機関から融資してもらえる仕組みです。
それまでに土地の購入費や建物の着工金・上棟金は別で用意する必要があるのですが、その選択肢の一つが「つなぎ融資」です。（文字通り、建物完成時までのつなぎです。）
住宅ローンとは異なって、元金不要で利息のみ支払いすればOKです。
借り先には３つのパターンがあります。
(1)住宅ローンを借りる予定の金融機関(用意がない場合もあり)
(2)ハウスメーカーや工務店との提携の金融機関(用意がない場合もあり)
(3)第三者の金融機関（アプラスなど）
金利は2%前後です。安いのはチュン太郎の感覚では(2)>(1)>(3)です。
＜メリット＞
・土地が安い場合には、分割融資より安く抑えられるケースが多い。
＜デメリット＞
・団信がついていないケースが多いため、借入中の死亡に注意。
（別途費用で団信を付与できるケースがあります）
分割融資とは
先ほど、住宅ローンは建物完成時に融資してもらえる仕組みだとお話ししましたが、例外的に住宅ローンの一部として先行して融資してもらえる金融機関があります。
＜メリット＞
・土地が高い場合には、つなぎ融資より総額を抑えられるケースが多い。
＜デメリット＞
・ネットバンクは取り扱いがないケースが多いため、選択できない場合が多い。
・借入と同時に返済開始のため、現住居の家賃とダブルで家計圧迫（銀行によっては延期可能。）
・完成金支払前に、ハウスメーカーや工務店に表題登記を許可してもらえないと利用不可（自前で完成金を用意できる場合を除いて）
つなぎ融資と分割融資の総費用比較
チュン太郎の場合は、分割融資のほうが85万円お得になることがわかったので、分割融資を選択しました。
<チュン太郎の家条件>
土地：4500万円
建物：2700万円
借入予定額：7200万円
土地購入から建物完成までの期間：1年
ペアローン
<つなぎ融資>
| 種目 | 説明 | チュン太郎の場合（IF) |
| 手数料 | 10万円の金融機関が多い。 | 10万円 |
| 利息 | つなぎ融資の借入から 住宅ローン融資までの利息（2%前後）。 | (1)土地代4500万円を1年間→90万円 (2)着工金900万円を6か月間→9万円 (3)上棟金900万円を4か月間→6万円 |
| 総額115万円 |
＜分割融資＞
| 種目 | 説明 | チュン太郎の場合 |
| 手数料 | 金融機関による。 | 0円 |
| 利息 | 住宅ローンの一部となるため、追加費用なし。 | ー |
| 土地分登記費用差額 （抵当権設定） | (1)4万円/人 (2)軽減税率適用外 0.1％→0.4%( +0.3％) | (1)4万円×2人（ペア）=8万円 (2)7200万円×0.3％＝22万円 |
| 総額30万円 |
結論
土地が高い人や、土地購入から建物完成までに時間がかかる人は分割融資のほうがお得になる可能性大！
あくまで私の条件の場合ですが、分割融資のほうが安くなる分岐点は土地代1500万円弱となりました。
オススメの銀行はみずほ銀行（分割融資）
チュン太郎が選択したのはみずほ銀行です。
＜メリット＞
・4回分割（土地＋建物3回）可能（大事！）
・返済開始を最大1年遅らせることが可能。
・割と低金利（最大優遇で0.375％、がん団信つけても0.475％）
・手数料が追加でかからない。
＜デメリット＞
・建物完成時の融資（＝最後の融資）は表題登記後でないと、融資不可
・登記（抵当権設定）は指定の司法書士（少しコストUP）
(おまけ）家づくりにおススメの本
 | 価格:2420円 |
建築専門誌を発行しているエクスナレッジ社の本です。
体系的に情報がまとまっているので、これから家づくりを始める人にも、途中で不安になっている人にもおススメです。
